赵某得知张某有一套位于某县县城108平方米的住房出售,便于2008年10月3日找到张某要购买,并付给张某人民币1万元,张某于当日出具了一张收据给赵某。该收据载明:收到赵某购房订金1万元;房屋位于本县县城北门小区,面积108平方米,每平方米1200元;赵某于2008年11月底前交清房款后双方签订房屋买卖合同。后赵某因故不愿购买该房屋,要求张某退回1万元订金,遭张某拒绝。2008年11月28日,赵某向法院起诉,要求张某返还订金1万元。
本案在审理中出现两种不同的处理意见。第一种意见认为,从收条上看,赵某交款的目的是要购买张某的房屋,并要与张某签订房屋买卖合同,该订金应是订约定金,现赵某不按收条要求交清款购房,拒绝与张某签订该房屋买卖合同,因此,赵某无权要求被告张某退回1万元订金,法院应驳回原告赵某的诉讼请求。第二种意见认为,收条上载明收取的是订金,双方对该订金的效力又没有约定,赵某有权要求张某退回1万元订金,法院应支持张某的诉讼请求。 王洪福 星烨
点评:本案订金应当退回。具体理由是:收条上载明收取的是购房订金,且没有约定该订金具有定金的性质。订金与定金虽然只是一字之差,但是有严格的区别,引起的法律后果也不同。根据担保法规定,定金交付后,如定金给付方拒绝订立合同或合同生效后不履行合同,则无权要求返还定金;收受定金方拒绝订立合同或合同生效后不履行合同,则应当双倍返还定金。定金只有在债务履行后,才能抵作价款或者收回。而对订金,在法律上是不明确的,订金的效力取决于双方当事人的约定,双方当事人有约定的,从其约定,如果没有约定,在审判实践中一般被视为预付款,即使认定为一种履约保证,这种保证也是单方的,它只对给付方形成约束,即给付方对收受方的保证。若收受方违约,只能退回原订金,而不是双倍返还;若给付方违约致使合同没有成立,给付方可收回订金,收受方应如数退还订金(如果因给付方原因致使合同未成立而给收受方造成了损失,收受方可依相关法律规定另行要求赔偿)。合同成立后,订金直接抵作合同价款。
本案中,张某在收据中使用的是“订金”,且没有写明该订金具有定金性质,不属订约定金,赵某接受该收据后对收据上使用“订金”一词及未写明该订金具有定金性质没有表示反对,这表明双方对赵某所给付的1万元购房预付款属“订金”的意思表示一致,且张某也没有任何证据证明这1万元订金具有定金性质。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条关于“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持”的规定,被告负有将1万元订金返还给原告赵某的义务。