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发表于：2014/4/3 13:47:14
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#房屋租赁#〖房屋租赁的十大法律风险〗

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一、无效的租赁合同　　
   1、未经竣工验收的房屋出租的法律风险
   聚法实务:为避免此种无效合同风险，承租方除尽职调查外，应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，以保护自己的合法权益。
   2、被确定为拆迁的房屋出租的法律风险
   聚法实务:承租人在签订租赁合同时，应对该区域动迁情况进行调查，避免因签订无效租赁合同而受到经济损害。
　　

二、房屋租赁合同未登记备案
    聚法实务:出于交易安全的必要，建议租赁双方应进行登记备案，以减少合同风险。

三、房屋维修
    1、房屋修缮责任承担的法律风险
　　聚法实务:应将“承租人过错”进行列举，明确在租赁双方签订的租赁合同中房屋修缮责任条款中，以减少不必要的争议。
　　2、承租人装修改变房屋构造后的法律风险
   聚法实务:为避免此种争议产生，作为出租人要慎重答应承租人的改造要求，约定好如出现返修责任承担主体，切不可为把房先租出去，而回避返修责任问题。
　　3、承租人恶意添附的法律风险
   聚法实务:在订立合同或者在租赁期间，承租人应与对方明确约定添附物种类、价值及补偿标准等，并对装修过程进行尽职调查，以保护自己合法权益不受侵害。
　　

四、租赁房屋的拆迁补偿
　　　1、如果出租人隐瞒了出租房屋的事实，单独与拆迁人签订了拆迁补偿安置协议，从而使承租人的权益受到了损害。
　　　聚法实务:承租人可以向出租人追偿应得的补偿部分，也可以根据具体情况主张原拆迁补偿安置协议无效，并重新签订拆迁补偿安置协议。
　　　2、如果《房屋租赁合同》中对拆迁补偿问题有明确约定的，应该按约定处理。
     聚法实务:需要承租人在签订《房屋租赁合同》时，对此作出明确约定，以免将来产生纠纷或者遭受财产损失。
　　

五、承租人优先购买权
      1、善意，即受让人不知房屋被出租的事实，其购买并办理产权变更手续，取得房屋合法所有权。
　　　聚法实务:租赁合同如经过备案，承租人可依法对抗受让人，申请撤消房屋产权变更登记如租赁合同未经过备案，承租人只能向出租人主张权利。赔偿范围是因对方违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此双方在合同中确定违约赔偿标准是必要的。
　　　2、恶意，受让人明知房屋被出租的事实而购买。
　　　聚法实务:承租人可依法行使撤消权，维护自身合法权益。

六、租赁房屋被拍卖、抵押、查封
    聚法实务:在进行房屋租赁时，承租方一定要查验出租方财产的权属情况，如要求出租方提供产权证、使用权证明等材料，并核实该财产是否存在抵押、查封等权利瑕疵。如果该房屋存有权利瑕疵，且仍要租赁，那么可以要求出租方提供担保，以弥补风险出现时的损失。鉴于该方面的知识比较专业，建议聘请律师等专业人士提供服务，以避免不必要的经济损失。
　
七、租金支付
　　聚法实务:在房屋租赁合同中，支付租金是一个重要条款，一般双方都很重视，但提醒合同双方应注意时效问题，因租赁合同延付或者拒付租金时效为1年，属于特殊时效，争议出现应后及时主张权利，避免丧失胜诉权。
　　

八、转租
　　聚法实务:租赁合同中双方应明确约定转租条款，出租人可对转租附加一些必要的条件，只要不违反法律、行政法规的规定即可。

九、租赁合同解除
    聚法实务:作为承租人，要想在租赁期间避免合同被随时解除或者终止，除了要严格按照合同约定履行自己的支付租金、使用租赁房屋等义务外，在合同的签订上要尽可能细化解除或者终止合同的条款，最大限度的限制出租方设定提前解除或者终止合同的条件，并约定解除或者终止合同的程序性条款，如设定必须经双方协商一致，或者提前多少时间、以什么方式通知作为解除合同的前提条件等。只有这样，才能更有效的保护自己的合法权益。
　
十、口头租赁合同
   聚法实务:在租房时，不管租多久，最好和业主签订书面的房屋租赁合同，以明确双方的权利义务。合同中要对租赁期限、租金数额、支付方式、房屋用途、违约责任等做出约定，以便日后解决纠纷时有据可依。

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